So với đầu năm 2022, giá cổ phiếu bất động sản đã giảm 25%, tương ứng với đà giảm của VN-index vào giữa tháng 6, nên SSI Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản sẽ giảm về mức hấp dẫn về lâu dài sở hữu có thời hạn. Hôm nay hãy cùng Bất động sản Đức Thiện tìm hiểu phuong pháp đầu tư Cổ phiếu bất động sản đã đủ rẻ để đầu tư dài hạn?

Riêng SSI Research cho biết trong báo cáo cập nhật lĩnh vực bất động sản được công bố gần đây rằng vẫn còn  nhiều  việc phải làm liên quan đến những thay đổi của Luật Đất đai. Nguồn cung mới cho vay đầu tư, BĐS và căn hộ/thấp tầng còn hạn chế, chỉ có một số ít sản phẩm.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 1 năm nay, số lượng giấy phép kinh doanh cấp  mới giảm 59% so với cùng kỳ. Giá bán Prime tiếp tục tăng tại các khu  đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM do thiếu nguồn cung mới. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm, khi số lượng giao dịch trong quý I/2022 là 20.325 (-20% so với cùng kỳ)..

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, chỉ có 3.525 căn hộ được bán ra trên thị trường Hà Nội trong Quý 1/2022 (-34 % cùng kỳ) do đỉnh dịch Covid-19  vào tháng 2 và tháng 3. . Phân khúc trung cấp tiếp tục áp đảo, chiếm  66%  tổng nguồn cung, theo sau là  cao cấp (29%), trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý.

Do nguồn cung mới hạn chế nên số lượng nhà bán ra vượt quá số lượng mở bán mới, cho thấy nhu cầu nhà ở  tương đối ổn định tại thị trường này. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn hộ được tiêu thụ trong quý, trong đó phân khúc tầm trung  chiếm 70%. Tại Hà Nội, giá bán  căn hộ đợt đầu trung bình trong quý I/2022 là 1.655 USD/m2, cao hơn 13% so với cùng kỳ.

TP.HCM Q1 2022 nguồn cung căn hộ mới giảm -48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn hộ từ một dự án hàng đầu (Akari City). Đây là mức giá chào mua hàng quý thấp nhất kể từ năm 2013, theo CBRE. Việc thiếu  nguồn cung  chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài  từ năm 2019 và thiếu đất để phát triển và bán.

Trong quý đầu tiên của năm, 1247 căn hộ đã được bán, thấp hơn 52% so với một năm trước, chủ yếu là do thiếu nguồn cung mới. Tỷ lệ chấp nhận dự án mới là khoảng 90%, điều này cho thấy nhu cầu tương đối cao. Giá bán  căn hộ đợt đầu trung bình tại TP.HCM tăng 7,8%  lên 2.390 USD/m2 trong cùng kỳ.

Theo Bộ Tài chính, 5 tháng đầu năm 2022, thu thuế thu nhập chuyển nhượng bđs đạt 16 nghìn tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và 16 nghìn tỷ đồng trong 2020

Do tính minh bạch của thị trường vừa được cải cách, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai  giá  hợp lý hơn trong nhiều giao dịch bất động sản theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản khi hoạt động đầu cơ được giám sát chặt chẽ hơn, làm giảm số lượng các giao dịch tiềm năng.

Trong giai đoạn 2021-2022, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước tăng mạnh do nhu cầu đầu tư vào sàn bất động sản  tăng cao.

Chẳng hạn, tại Lâm Đồng và Bình Phước, giá đất tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong vòng 1-1,5 năm, ngay cả ở những khu vực cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Do đó, chính quyền địa phương ở một số khu vực đã ngừng cấp phép đất nông nghiệp/thổ cư thành các mảnh đất nhỏ, giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn bong bóng nhà đất.

Cùng thời điểm, giá bán nhiều dự án vùng ven đô thị tăng chóng mặt trước những thông tin liên quan đến phát triển hạ tầng. Đầu năm, Bộ Đường bộ đã công bố kế hoạch đầu tư trung hạn nhà nước 304 1 nghìn tỷ đồng, mục đích là thực hiện các dự án chuyển tiếp, thực hiện nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong trung hạn. kế hoạch đầu tư nhà nước giai đoạn 2021-2025.

Từ quy hoạch trung bình, khu vực phía Nam tăng giá mạnh nhất với nhiều dự án đường cao tốc, sân bay quốc tế…

 Kéo theo đó, giá nhiều dự án khu đô thị vùng ven tăng 15-20% trong cùng kỳ. Một số dự án như Aqua City, Waterpoint, Game Skyworld có công suất thuê khá khả quan 70-80% trong 2 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, theo quan sát, 70-80% người mua nhà chủ yếu là các nhà đầu tư và hầu hết trong số họ chọn nguồn tài chính được cải thiện thông qua khoản vay ngân hàng vì khoản hoàn trả. Có thể kể đến một số lợi ích như hỗ trợ lãi suất, chậm trả trong 1-2 năm đầu, bảo lãnh thu nhập đối với một số sản phẩm, hỗ trợ vay lên tới 80-90% giá trị khoản vay, thời gian vay mua căn hộ lên tới 35 năm.

Tuy nhiên, SSI Research sẽ tiếp tục theo dõi chặt chẽ tiến độ bán hàng trong các giai đoạn tiếp theo của dự án. Giá bán vẫn ở mức cao, trong khi thanh khoản của thị trường thứ cấp giảm trong thời gian gần đây.

Trong khuôn khổ khảo sát, theo SSI Research, hầu hết các công ty BĐS vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận 2 con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes cho biết doanh thu sẽ giảm trong năm 2022 từ mức cơ sở cao Năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc thanh lý tài sản mà các nhà phát triển đã bán trong năm 2019-2021.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các nhà đầu tư BĐS có thể bị ảnh hưởng, do giai đoạn 2021-2022 các dự án xây dựng phát sinh chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí, chi phí xây dựng cao hơn, chi phí nguyên vật liệu đầu vào, v.d. như xi măng, thép tăng trưởng từ 7-15% so với cuối năm 2021.

So với đầu năm 2022, chỉ số giá bất động sản đã giảm 25%, tương ứng với mức giảm của chỉ số VNI vào giữa tháng 6, nên theo SSI Research, giá cổ phiếu bất động sản đang bị chiết khấu.

Đừng quên theo dõi trang mạng xã hội của chúng tôi https://www.facebook.com/giaodichbatdongsanducthien/ để được cập nhật những thông tin hữu ích về thị trường sàn bất động sản hay nhé!